表面利回りについて
カテゴリ： 不動産投資
投資用物件を購入する際、誰もが気にかける指標として
挙げられる代表的なものとして、表面利回りがあります。
不動産投資をお考えの方でしたら、
一度は耳にしたことがあるのではないでしょうか？
表面利回りの計算式は下記の通りです。
【表面利回り（％） ＝ 満室想定家賃（年額） ÷ 購入価格】
たとえば家賃収入の年額が100万円で、
価格が1,000万の物件については、
100万 ÷ 1,000万円 ＝ 10%
と計算され、表面利回りは10％となります。
ただ、表面利回りは高いに越したことはありませんが、
それだけに目を奪われてはいけません。
表面利回り以外にも注意しなくてはならないのは、
１．表面利回りが高くても、空室を埋められなければ、
想定した家賃が入らないので意味がない
２．購入価格には仲介手数料・不動産取得税・
登記の費用などの諸費用が含まれていない
３．経費を差し引いた実質利回り（グロス）や
税金を差し引いたキャッシュフローはこれより相当
低いという点にも注意が必要
以上の３点となります。
一般に物件の立地が良く、築年数が浅いほど価格が高いので表面利回りは低くなり、
立地が悪く、築年数が多く経過しているほど価格が安いので表面利回りは高くなります。
表面利回りは絶対的な指標ではありませんので、
表面利回りが高いからという理由だけで物件を購入する
ことは、注意が必要です。